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Leistungungen als

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Immobilien-sachvertändige

Verkehrswertgutachten

Verkehrswert-gutachten

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) bestimmt den objektiven Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag – nachvollziehbar und rechtssicher. Es beantwortet die zentrale Frage: Welcher Preis wäre im normalen Marktgeschehen erzielbar, wenn sachkundige Käufer und Verkäufer ohne besondere persönliche oder außergewöhnliche Umstände handeln?

Rechtsgrundlage ist § 194 BauGB. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage der Immobilie – nicht individuelle Interessen oder Sondersituationen.

Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB ist etwa zur Vorlage bei Finanzämtern und Gerichten oder nach Kirchenrecht vorgeschrieben.

Marktwertindikation

Eine Wertindikation bietet eine kompakte und erste Einschätzung des Immobilienwerts. Sie eignet sich zur Orientierung, etwa bei Kauf- oder Verkaufsüberlegungen oder zur internen Entscheidungsfindung.

Ein Verkehrswertgutachten ersetzt diese jedoch nicht – insbesondere dann nicht, wenn ein Gutachten gesetzlich oder verfahrensbedingt vorgeschrieben ist, etwa zur Vorlage beim Finanzamt, bei Gericht oder durch Kirchenrecht.

In schwierigen Fällen kann es sinnvoll sein, zunächst eine Wertindikation zu erstellen. Sie zeigt auf, ob sich die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens – etwa zur Vorlage beim Finanzamt – wirtschaftlich anbietet.

Beleihungswert-
indikation

Für eine Immobilienfinanzierung beauftragt die Bank grundsaätzlich selbst ein Beleihungswertgutachten. Fällt der von der Bank angesetzte Beleihungswert niedriger aus als erwartet, entsteht eine Finanzierungslücke, die durch zusätzliches Eigenkapital zu schließen ist.

Eine vorab beauftragte Beleihungswertindikation kann solche Abweichungen frühzeitig sichtbar machen. Sie schafft eine realistische Einschätzung für die Finanzierungsplanung und stärkt Ihre Position im Gespräch mit der Bank.

Mietwertgutachten

Ein Mietwertgutachten wird üblicherweise zur Ermittlung von Marktmieten oder ortsüblicher Vergleichsmieten, oder im Zusammenhang mit Mietpreisüberhöhungen und Mietminderungen benötigt.  Es wird von Mietern oder Vermietern beauftragt, etwa zur Begründung einer Mieterhöhung, zur Überprüfung einer Forderung oder im Rahmen rechtlicher Auseinandersetzungen.

Rechtliche Grundlage sind insbesondere die §§ 535 ff. BGB. Das Gutachten dient als anerkanntes Begründungs- und Beweismittel gegenüber Gerichten, Behörden und Vertragspartnern.

Restnutzungsdauer-
verkürzung

Immobilien, die der Erzielung von Einkünften dienen, werden steuerlich grundsätzlich mit einer typisierten Nutzungsdauer und Abschreibungsquote angesetzt. Weicht diese pauschale Annahme von der tatsächlichen verbleibenden Nutzungsdauer ab, kann das zu einer unnötig hohen steuerlichen Belastung führen.

Auf Grundlage des § 7 Abs. 4 EStG in Verbindung mit der BFH-Rechtsprechung kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen werden – etwa durch ein sehr gut begründetes, fachlich solides Sachverständigengutachten – und dadurch eine höhere jährliche Abschreibung geltend gemacht werden.

Kaufpreisaufteilung

Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung legt nachvollziehbar dar, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf Grund und Boden entfällt. Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, hat diese Aufteilung unmittelbaren Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Investition.

Standardisierte Berechnungen der Finanzverwaltung bilden die tatsächlichen Gegebenheiten nicht immer korrekt ab.  Ein fachlich fundiertes und schlüssig argumentiertes Sachverständigengutachten kann helfen, eine höhere jährliche Abschreibung geltend zu machen.

Bewertung von Rechten und Belastungen

Rechte und Belastungen – wie Nießbrauch, Erbbaurechte, Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen – beeinflussen den Wert einer Immobilie und sind in jeder Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen. Sie können darüber hinaus selbstständig zu bewerten sein, wenn sie eine eigene wirtschaftliche Bedeutung haben.

Das ist zum Beispiel der Fall bei Schenkung oder im Erbfall zur Ermittlung des steuerlichen Kapitalwerts, bei Scheidungen oder Erbauseinandersetzung zum Ausgleich belasteter Vermögenspositionen oder bei der Ablösung eines Rechts zur Bestimmung einer angemessenen Abfindung.

Bewertungsanlässe

Für Immobiliengutachter

Bewertungsanlässe für

Immobiliengutachter

Bewertungs-anlässe für

Immobilien-gutachter

Erben und Schenken

Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, ist ihr Verkehrswert maßgeblich für die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Weicht der vom Finanzamt angesetzte Wert vom tatsächlichen Marktwert ab, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden – mit unmittelbaren steuerlichen Auswirkungen.

Darüber hinaus bestimmt der Immobilienwert die Höhe von Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen, Abfindungen unter Miterben oder Ausgleichszahlungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung. Ein sachgerecht erstelltes Verkehrswertgutachten ist damit häufig die Grundlage für Besteuerung, die rechtssichere Berechnung von Ansprüchen und faire Vermögensverteilung.

Kaufen und Verkaufen

Beim Verkauf einer Immobilie entscheidet der richtige Preis über Tempo und Ergebnis. Ein zu niedriger Ansatz kostet bares Geld, ein zu hoher schreckt Käufer ab oder führt dazu, dass Finanzierungen scheitern. Der objektive Verkehrswert zeigt, welcher Preis im aktuellen Markt realistisch erzielbar ist – alternativ kann für eine erste Einschätzung auch eine Marktwertindikation herangezogen werden.

Auch beim Kauf hilft eine Bewertung bei der Einordnung: Entspricht der geforderte Preis den Marktverhältnissen? Und sie gibt Sicherheit in einer finanziell weitreichenden Entscheidung sowie bei Verhandlungen mit Verkäufer und Banken.

Trennungen und Scheidung

Bei Scheidung oder Trennung entscheidet der Immobilienwert über die Höhe von Ausgleichszahlungen. In der Zugewinngemeinschaft sind dabei zwei Stichtage maßgeblich – der Wert zum Beginn der Ehe und der Wert zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags. Ein Verkehrswertgutachten muss daher stichtagegenau den Verkehrswert abbilden. 

Auch bei der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften, zwischen Gesellschaftern oder sonstigen Vermögensgemeinschaften wird eine belastbare Bewertung benötigt – etwa wenn Anteile übernommen oder Abfindungen festgelegt werden.

Vermögens-umstrukturierung

Im Rahmen von Vermögensumstrukturierungen werden Immobilien in Gesellschaften eingebracht, innerhalb der Familie übertragen, Nachfolgestrukturen vorbereite oder es finden Anteilsverschiebungen zwischen Gesellschaftern statt.

Der Immobilienwert entscheidet dabei über die Höhe von Einbringungswerten, Beteiligungsquoten, Abfindungen oder Ausgleichszahlungen.

Ein Verkehrswertgutachten legt diese Werte zum maßgeblichen Stichtag fest, dient als Grundlage für Verträge, Besteuerung und Bilanzierung. 

Vorlage beim Betreuungsgericht

Im Rahmen einer rechtlichen Betreuung wird ein Verkehrswertgutachten benötigt, wenn über Immobilienvermögen verfügt werden soll. Verkäufe, Käufe oder Belastungen von Grundstücken sind regelmäßig genehmigungspflichtig und müssen dem Betreuungsgericht zur Prüfung vorgelegt werden.

Ein Verkehrswertgutachten dient dem Gericht dabei als Grundlage für die Entscheidung, ob die Maßnahme dem Wohl der betreuten Person entspricht und wirtschaftlich angemessen ist.

Abschreibung

Bei Immobilien, die der Erzielung von Einkünften dienen, bestimmen Nutzungsdauer und der Wert des Gebäudeanteils maßgeblich die Höhe der jährlichen Abschreibung. Wird pauschal von einer typisierten Nutzungsdauer ausgegangen oder der Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt, kann dies die steuerliche Belastung unnötig erhöhen.

Ein schlüssig argumentierendes Sachverständigengutachten kann sowohl eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen als auch eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenwert herleiten. Dadurch lässt sich die Abschreibung realitätsnah bemessen und steuerlich wirksam optimieren.

Wohnraumentfremdung

Wohnraum-entfremdung

In Städten mit Wohnraumschutzregelungen können Behörden anordnen, dass Wohnungen zu Wohnzwecken vermietet werden – selbst wenn sie nach Sanierung und Aufteilung einzeln verkauft werden sollen. Führt eine solche Vermietungsauflage zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil, etwa durch einen deutlich geringeren Verkaufserlös, kann dies im Einzelfall als unzumutbar geltend gemacht werden.

Ein sachverständiges Gutachten kann die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen nachvollziehbar quantifizieren und als fachliche Grundlage im Genehmigungs- oder Rechtsbehelfsverfahren dienen.

Finanzierung

Für eine Immobilienfinanzierung beauftragt die Bank regelmäßig selbst ein Beleihungswertgutachten. Liegt der von der Bank ermittelte Beleihungswert unter der gewünschten Darlehenssumme, entsteht eine Finanzierungslücke, die durch zusätzliches Eigenkapital zu schließen ist. Eine vorab eingeholte Beleihungswertindikation kann solche Abweichungen frühzeitig sichtbar machen und die Finanzierungsplanung absichern.

Bei Privatdarlehen, bei denen eine Immobilie als Sicherheit dienen soll, wird eine belastbare Wertermittlung benötigt, um den Wert der Immobilie, die als Sicherheit dienen soll, festzustellen.

Stadtentwicklung

Bei Stadtentwicklungsmaßnahmen wird der Verkehrswert häufig unmittelbar zahlungswirksam. Im Sanierungsverfahren bestimmt er die Höhe von Ausgleichsbeträgen nach Abschluss der Maßnahme, im Umlegungsverfahren die wertgleiche Zuteilung neuer Grundstücke. Bei Enteignungen oder Verlagerungen ist er Grundlage der Entschädigung und im Zuge von Bodenordnung oder Flurbereinigung entscheidet er über Abfindungen und Wertausgleiche.

Auch Änderungen Bauplanungungsrecht wirken sich konkret auf den Wert der Grundstücke aus: Wird die Nutzung erweitert oder verdichtet, kann der Grundstückswert steigen; werden Baufenster reduziert oder Flächen als Grün- oder Verkehrsflächen festgesetzt, kann er sinken. Diese Wertveränderungen sind maßgeblich, wenn Ausgleichs- oder Entschädigungszahlungen festgesetzt werden.

Zwangsversteigerung

Zwangs-versteigerung

Im Zwangsversteigerungsverfahren beauftragt das Vollstreckungsgericht einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts des zu versteigernden Grundstückes. Dieser wird zu einem festgelegten Stichtag bestimmt und durch Beschluss des Gerichts festgesetzt. Er ist maßgeblich für die Berechnung der gesetzlichen Wertgrenzen im Versteigerungstermin und damit entscheidend für die Frage, ob ein Zuschlag erteilt oder versagt wird.

Bilanzierung

Im Jahresabschluss müssen Immobilien mit dem zutreffenden Wert angesetzt werden. Bestehen Anhaltspunkte für eine dauerhafte Wertminderung, kann eine außerplanmäßige Abschreibung erforderlich sein; bei Werterholung kommt eine Zuschreibung in Betracht. Auch bei Einbringungen, Umstrukturierungen oder Transaktionen ist der Wert zum Bilanzstichtag maßgeblich, weil er unmittelbaren Einfluss auf das ausgewiesene Vermögen hat.

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt diesen Stichtagswert und dient als Grundlage für die konkrete Bewertungsentscheidung im handels- oder steuerrechtlichen Abschluss.

Expertise

Immobilienarten

Expertise

Immobilienarten

Expertise

Immobilien-arten

Eigenheime

Wir bewerten Einfamilien-, Zweifamilien-, Reihen- und Doppelhäuser – vom klassischen Stadthaus über das Doppelhaus im Grünen bis zum historischen Villenanwesen – selbstgenutzt oder vermietet, in unterschiedlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Bewertungsanlässen.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser sind eine zentrale Assetklasse im Bereich der Kapitalanlagen. Wir bewerten Mehrfamilienhäuser – vom klassischen Zinshaus bis zum größeren Portfolio.

Eigentumswohnungen

Eigentums-wohnungen

Eigentumswohnungen – vom innerstädtischen Altbau bis zur Neubauwohnung im Quartier – werden sowohl selbstgenutzt als auch vermietet. Wir bewerten Miteigentumsanteile als Wohnungseigentum oder Teileigentum.

Kirchenliegenschaften

Kirchen-liegenschaften

Expertise und Erfahrung haben wir bei der Bewertung von Gemeindehäuser, Pfarrhäuser und Pfarrämter Kirchlich geprägte Sonderimmobilien, die auf gemeindliche, seelsorgerische oder administrative Aufgaben zugeschnitten sind werden überwiegend eigengenutzt. Ihre Bewertung erfordert ein Verständnis für die besonderen kirchlichen Strukturen, Entscheidungsprozesse und Nutzungsanforderungen – insbesondere wenn Umnutzungen oder strukturelle Veränderungen anstehen.

Bürogebäude

Bürogebäude werden überwiegend für Verwaltung und Dienstleistungen genutzt und sind regelmäßig renditeorientierte Kapitalanlagen. In unserer Bewertungspraxis spielen sie auch als eigengenutzte Unternehmensimmobilien eine wichtige Rolle.

Wohn- und Geschäftshäuser

Wohn- und Geschäftshäuser verbinden Wohn- und gewerbliche Nutzung in einem Objekt – häufig mit Einzelhandel oder Büro im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen – und erfordern von uns eine differenzierte Betrachtung.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien bzw. gewerblich genutzte Immobilien umfassen ein breites  Spektrum: Wir bewerten Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandels- und Fachmarktimmobilien, Produktions- und Werkstattgebäude, Lager- und Logistikimmobilien sowie Pflegeeinrichtungen.

Grundstücke

Grundstücke bilden die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage jeder Immobiliennutzung. Wert und Nutzungsmöglichkeiten werden maßgeblich durch Lage, Zuschnitt, Erschließung sowie planungs- und baurechtliche Vorgaben bestimmt. Daher sind Grundstücke sehr komplex in der Bewertung.

Ferienimmobilien

Ferien- und Wochenendhäuser erfordern besondere Expertise da sie eigenen Gesetzmäßigkeiten unterliegen. Je nach planungsrechtlicher Ausweisung kann entweder die touristische Nutzung vorgeschrieben sein oder – umgekehrt – nur eine dauerhafte Wohnnutzung zulässig, während Eigentümer es gern anders hätten. Hinzu kommen standortspezifische Marktmechanismen wie Saisonabhängigkeit, Auslastungsrisiken, Zweitwohnungsregelungen und kommunale Beschränkungen.

Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte

Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke zeichnen sich durch die rechtliche Trennung von Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum aus. Gegenstand unserer Wertermittlung kann damit entweder das belastete Grundstück (Erbbaugrundstück) oder das Erbbaurecht als eigenständiges, grundstücksgleiches Recht sein.

Wenn Werte wirklich wichtig sind.

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Hamburg

Dipl.-Kffr. Katharina Ulmer

Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten

Zertifizierte Immobiliengutachterin DIAZert (LS) DIN EN/ ISO/IEC 17024

Telefon +49 40 606 60 20
ku@uh-immobiliengutachter.de

Köln

Patricia Haarmann

Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten

Zertifizierte Immobiliengutachterin DIAZert (LS) DIN EN/ ISO/IEC 17024

Telefon +49 2263 951 75 34
ph@uh-immobiliengutachter.de

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